Recentemente, o governo federal anunciou a possibilidade de tributar fundos imobiliários e do agronegócio (Fiagro). A medida despertou temor no mercado e fez o valor de muitos fundos cair significativamente, gerando preocupações sobre o segmento.
No entanto, quem percebeu que o potencial dos FIIs e dos Fiagros não mudou aproveitou essa oportunidade para comprar mais. E, de fato, a queda causada pelo ruído do governo abriu boas oportunidades de compra para esses fundos.
Mas, afinal, existe uma hora certa para comprar FIIs bem avaliados com um excelente desconto? Sim, essas horas existem e podem fazer uma grande diferença na acumulação de patrimônio a longo prazo. Confira agora como aproveitar as melhores oportunidades nesse setor.
“Data com” e “data ex”
O pagamento de dividendos mensais é um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários. Por isso, uma das melhores horas para comprá-los é antes do anúncio da distribuição de rendimentos, que ocorre todos os meses.
A grande maioria dos fundos paga rendimentos na metade do mês ou no final, mas eles costumam avisar com antecedência. Se você comprar cotas do fundo imobiliário antes da divulgação dos rendimentos, ainda poderá recebê-los no mesmo mês de pagamento.
Essa data se chama “data com” e quem compra cotas de FIIs nela ainda recebe os rendimentos no mês. Por outro lado, a “data ex” ocorre após o anúncio da data do pagamento dos rendimentos, e se você comprar na data ex, só receberá rendimentos no mês seguinte.
Taxa Selic elevada
Quando a taxa básica de juros está alta, geralmente os ativos de risco — como bolsa de valores e FIIs — enfrentam desvalorizações. E ao contrário do que o senso comum prega, é nesse momento que a compra desses ativos se mostra um grande oportunidade de negócio.
Devido aos juros mais altos, os investidores vendem na bolsa e passam a investir na renda fixa, deixando os ativos mais baratos. Mas os juros não se mantêm elevados por muito tempo, e quando as taxas começam a ser reduzidas, as ações e os fundos imobiliários voltam a se valorizar.
Logo, quando o investidor compra FIIs em momentos de queda dos juros, ele está acumulando bons ativos com preços descontados, o que potencializa o retorno dos investimentos a longo prazo.
Taxa Selic em queda
Sim, comprar FIIs com a taxa Selic em queda também pode ser um ótimo negócio, pois existe uma categoria específica de FIIs: os fundos de papel. Esses fundos investem em títulos atrelados ao mercado imobiliário, que normalmente possuem a taxa Selic como indexador.
Quando a Selic está em queda, os FIIs de papel passam a operar com valores descontados, ficando mais baratos. Mas esses fundos distribuem dividendos muito acima da média quando a Selic está elevada, podendo superar os 10% ao ano em vários casos.
Por isso, ter uma carteira que une FIIs de tijolo (que investem em imóveis diretamente) e FIIs de papel oferece uma dupla oportunidade de ganho tanto com a Selic em alta quanto com a queda da taxa de juros.
Ciclo da inflação
Assim como os juros, a inflação também impacta o desempenho dos fundos imobiliários. Quando a inflação está alta, os preços dos imóveis tendem a subir, já que mais pessoas buscam comprar esses ativos como forma de proteção.
Esse aumento da inflação pode beneficiar os fundos imobiliários de várias maneiras além do aumento do preço. Os FIIs de tijolo, por exemplo, compram imóveis para alugar, e muitos contratos de aluguel são corrigidos pela inflação.
Dessa forma, o aumento nos preços pode resultar em aumentos do lucro, e consequentemente nos rendimentos dos FIIs conforme os aluguéis são reajustados. Com isso, esses fundos oferecem uma proteção contra a perda do poder de compra da moeda.
No entanto, a inflação também pode levar a aumentos nas taxas de juros, o que pode afetar negativamente os FIIs. Isso faz com que cenários em que os rendimentos dos FIIs aumentem enquanto o preço da cota cai não sejam incomuns.
Crises econômicas
As crises econômicas e correções de mercado geralmente criam incertezas e aversão ao risco entre os investidores. Essas crises podem incluir momentos de ruído causados pelos governos, como a já citada hipótese de tributação dos rendimentos.
No entanto, ativos de qualidade que não perdem seus fundamentos durante uma crise tendem a sobreviver. E o investidor pode adquirir tais ativos com descontos substanciais em momentos de turbulência.
Investidores que compram FIIs durante crises podem se beneficiar de uma recuperação futura dos preços e dos rendimentos. Por isso, acumular cotas desses fundos na baixa é a melhor forma de se beneficiar do potencial de crescimento oferecido por esses ativos.
